Przygotowując się do egzaminu pisemnego a zwłaszcza egzaminu ustnego spotkałem się z tym, że pytanie ,,Co to jest zasada współmierności? ” W podejściu dochodowym, było dość często zadawane. Niestety informacje na temat tego pojęcia są szczątkowe w Internecie, występują głównie na forach.
Postaram się Wam krótko to wyjaśnić.
Zasada współmierności jest ujęta w 1 rozdziale, 14 paragrafie w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie ,,wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego\” i brzmi o no tak:
( Co to jest stopa kapitalizacji i stopa dyskontowa i czym się różnią – możecie przeczytać tutaj).
Jeśli chcecie wyznaczyć przeciętną stopę kapitalizacji na podstawie transakcji rynkowych podobnych nieruchomości, można ustalić stopę kapitalizacji netto bądź stopę kapitalizacji brutto. Określając wartość konkretnej nieruchomości w podejściu dochodowym techniką kapitalizacji dochodu, można przyjąć efektywny dochód brutto (EDB) bądź dochód operacyjny netto (DON). Wartość nieruchomości określa się wg wzoru:
DON = EDB – Wo
Wo – wydatki operacyjne
Jeżeli podstawą określenia wartości konkretnej nieruchomości jest dochód operacyjny netto, generowany przez wycenianą nieruchomość to do kapitalizacji tego dochodu musimy wyznaczyć stopę rynkową jako przeciętną stopę kapitalizacji netto wyznaczoną na podstawie transakcji rynkowych podobnych nieruchomości.
Wtedy kiedy wyceniamy nieruchomość na podstawie efektywnego dochodu brutto, musimy uwzględnić stopę kapitalizacji brutto.
Reasumując: W podejściu dochodowym, właściwe jest wykorzystanie wzajmenie adekwatnych parametrów w postaci dochodów i stóp. Dlatego zestawić należy dochody operacyjne netto ze stopami kapitalizacji netto lub efektywny dochód brutto z stopami kapitalizacji brutto.
Rzeczoznawca Majątkowy Michał Łączyński
wycena nieruchomości, wycena Bydgoszcz, wycena Inowrocław, wycena Nakło nad Notecią, rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, wycena Świecie
