Stopa kapitalizacji a stopa dyskontowa?

Rzeczoznawca majątkowy w celu wyceny nieruchomości podejściem dochodowym, musi znać pojęcia stopy dyskontowej oraz stopy dyskontowej, które często są mylona jest ze sobą. W tym wpisie wyjaśnię czym są i czym się od siebie różnią i kiedy się je stosuje.

Stopa kapitalizacji

W celu wyznaczenia stopy kapitalizacji jest jej obliczenie na podstawie danych rynkowych, jako ilorazu dochodu operacyjnego netto i ceny rynkowej nieruchomości:

R = DON/C

gdzie,

R – Stopa kapitalizacji

DON – dochód operacyjny netto

C – cena nieruchomości

Stopa dyskontowa

Zalecanym sposobem wyznaczenia stopy dyskontowej jest korekta rynkowych stóp kapitalizacji, uwzględniająca spodziewane zmiany dochodów z nieruchomości oraz ewentualne zmiany cen nieruchomości po zakończeniu okresu prognozy. Jak się będzie wyznaczać poziom stopy dyskontowej to należy uwzględnić różnice w poziomie ryzyka osiągania strumieni dochodów z
nieruchomości wycenianej.

Stopa dyskontowa w wycenie nieruchomości, powinna:

– odzwierciedlać jedynie zwrot na kapitale (dochód z wyłożonego projektu)

– uwzględnić ryzyko inwestowania w nieruchomość podlegającej wycenie

– wartość nieruchomości będzie niższa, gdy stopa dyskontowa będzie wyższa

– stopa zwrotu, która jest wymagana przez nabywców nieruchomości podobnych

– może być wyznaczona jako suma stopy bezpiecznej i wynagrodzenia za ponoszone ryzyko.

W sytuacji, gdy nie jest możliwe wyznaczenie stopy dyskontowej poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji, może być ona obliczona z rynku kapitałowego na podstawie rentowności długoterminowych lokat z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne.

To jaka jest różnica miedzy stopą dyskontową a stopą kapitalizacji w wycenie nieruchomości? Zarówno stopa kapitalizacji, jak i stopa dyskontowa są stopami zwrotu z nieruchomości. Stopa dyskontowa odwzorowuje zwrot na wyłożonym kapitale, stopa kapitalizacji zaś przedstawia relację rocznego dochodu z nieruchomości do ceny lub wartości nieruchomości.