Podczas wyceny nieruchomości podejściem dochodowym rzeczoznawca majątkowy, powinien określić czynsz jaki występuje na nieruchomości. Ze wszystkich czynszów najczęściej występującym jest czynsz rynkowy, aczkolwiek trzeba pamiętać, że rozróżnia się jeszcze kilka – konkretnie 10.
Zaczniemy od:
Czynsz rynkowy
Jest to przychód z czynszu, jaki nieruchomość wygenerowałby na otwartym rynku, jest on wyrażany w czynszach bieżących, aktualnych na datę wyceny, ofertowych i uzyskiwanych w nieruchomościach porównywalnych ( podobnych ), dla których ponadto występuje taki sam podział wydatków operacyjnych pomiędzy właścicielem a najemcą/dzierżawcą.
Czynsz umowny
To faktyczny czynsz, uzgodniony w umowie pomiędzy stronami, jego poziom w zależności od uzgodnień i warunków zapisanych w umowie, może się różnić od czynszu rynkowego.
Czynsz nadmiarowy
Jest to kwota, o jaką czynsz umowny przewyższa czynsz rynkowy na datę wyceny, może być wynikiem lepszego zarządzania, wcześniej zawartej umowy w warunkach wyższych stawek rynkowych bądź braku wiedzy lub nierynkowo umotywowanych stron.
Czynsz deficytowy
Jest to kwota, o jaką czynsz rynkowy przekracza czynsz umowny na datę wyceny.
Czynsz procentowy
Jest ustalany jako procent od przychodów ze sprzedaży (obrotu).
Czynsz nadwyżkowy
Stanowi odmianę czynszu procentowego (który najemca płaci powyższej ustalonego czynszu minimalnego lub bazowego), od osiągniętej sprzedaży powyżej umownego progu rentowności sprzedaży, czynsz nadwyżkowy nie powinien być utożsamiany z czynszem nadmiarowym.
Czynsz nominalny
Stawka czynszu wyrażona w pieniądzu
Czynsz bazowy
Jest to minimalny stawka czynszu określona w umowie.
Czynsz realny
Czynsz po uwzględnieniu wpływu inflacji.
Czynsz efektywny
Jest to czynsz po uwzględnieniu (wyeliminowaniu) jednorazowych bądź okresowych zwolnień z płatnością czynszu, a także obniżek czynszu w związku z poniesionymi nakładami na nieruchomości przez najemcę.
W zależności od zakresu partycypacji wynajmującego/wydzierżawiającego i najemcy/dzierżawcy w ponoszeniu wydatków operacyjnych wyróżnia się czynsz brutto i czynsz netto. Pomiędzy czynszem netto a czynszem brutto występują różne wariantowe rozwiązania, kryterium zaś wyróżnienia kolejnych kategorii czynszu jest finansowanie wydatków operacyjnych przez najemcę wynajmującego.
Przedstawione do wyceny nieruchomości rodzaje czynszów nie wyczerpują wszystkich podziałów. Wymienione kategorie/rodzaje czynszów wskazują na różne ich definiowanie, co w procesie wyceny nieruchomości determinuje konieczność dokonywania porównań, analizowania warunków i ustaleń zawartych w poszczególnych umowach dotyczących czynszów.
Lux Invest – wycena Bydgoszcz
Rzeczoznawca majątkowy Michał Łączyński
Na podstawie:
Maria Trojanek ,, Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości. Przykłady i Zadania.” Wydaw. UEP
wycena nieruchomości, wycena Bydgoszcz, wycena Inowrocław, wycena Nakło nad Notecią, rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, wycena Świecie
