W tym wpisie omówię założenia i procedury metody porównywania parami z podejścia
porównawczego.
Przed przeczytaniem tego wpisu zachęcam przeczytać:
1.Link do wstęp o podejścia porównawczego – omówienie i zastosowanie
Wycena nieruchomości metodą porównywania parami to porównanie wycenianej nieruchomości
( znamy jej cechy ) z nieruchomościami , które są do niej podobne i zostały sprzedane – kupione.
Rzeczoznawca majątkowy powinien wybierać takie nieruchomości które podlegały obrotu
maksymalnie do 2 lat.
Założenia jakie trzeba spełnić przy tej metodzie:
1.Nie znamy wartości wycenianej nieruchomości, natomiast znamy jej cechy
2.Wycenianą nieruchomość porównać do co najmniej 11 nieruchomości, trzeba znać ich
cechy oraz ceny transakcyjne. Trzeba wybrać wartości o cenie maksymalnej i cenie
minimalnej.
3.Spośród bazy wybrać należy 3 nieruchomości o najwyższym stopniu podobieństwa do
wycenianej nieruchomości.
4.Stosuje się trend czasowy jeżeli transakcje były w znaczonym odstępie czasowym od
siebie.
Procedury:
1. Stworzenie bazy, która będzie zawierać nieruchomości podobne dla których znane są
cechy i ceny transakcyjne.
2. Jeśli okres między transakcji był znaczny to trzeba sprowadzić ceny nieruchomości
podobnych na wycenę nieruchomości – stosując trend czasowy.
3. Wybrać cechy rynkowe które mają największy wpływa na zróżnicowanie cen.
4.Ocenić procentowo jak duży wpływa ma każda z poszczególnych cech i określić ich skale
ocen.
6. Spośród bazy wybrać należy 3 nieruchomości o najwyższym stopniu podobieństwa do
wycenianej nieruchomości (trzeba znać ich charakterystykę).
6. Znając cechy i skale ocen nieruchomości podobnych, należy dokonać charakterystyki
wycenianej nieruchomości.
7. Porównanie wybranych wcześniej 3 nieruchomości podobnych z nieruchomością
wycenianą po to aby ustalić tzw. poprawki.
8. Skorygować ceny nieruchomości o poprawki ustalone we wcześniejszym punkcie.
9. Wartość nieruchomości wycenianej jest konsekwencją korekty cen, które są średnią
arytmetyczną wartości transakcyjnej nieruchomości podobnych.
Istotnym zagadnieniem jest tzw. waga cechy rynkowej – jej procentowy udział w różnicy między
ceną minimalna a ceną maksymalną ( tzw. delta C ) z bazy zaktualizowanych cen transakcyjnych
nieruchomości podobnych.
Wagi cech rynkowych w szacowaniu podejściem porównawczym odzwierciedla:
1. Zróżnicowanie cen transakcyjnych
2. Preferencje nabywców nieruchomości
3. Wpływ danej cechy na cenę nieruchomości
4. Udział procentowy w różnicy między ceną maksymalną a minimalną ze zbioru cen
zaktualizowanych nieruchomości podobnych, które stanowią podstawę wyceny
nieruchomości.
W metodzie porównywania parami stosuje się współczynnik korekcyjny K, metodę interpolacji i
ekstrapolacji – osobny wpis powstanie już wkrótce.
Podstawa Prawna:
1.Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r.
2.Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
Lux Invest – wycena Bydgoszcz
Rzeczoznawca majątkowy Michał Łączyński
wycena nieruchomości, wycena Bydgoszcz, wycena Inowrocław, wycena Nakło nad Notecią, rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, wycena Świecie